נדל"ן השקעות בחו"ל – מדריך מיסוי

מיסוי: שנתי

ניכויים עיקריים: ריבית, תחזוקה, ביטוח, דמי ניהול, ארנונה.

מס שנתי (ENFIA) מורכב מתשלום בסיסי + תוספת (0.15-1.15%) על נכסים בערך כולל מעל €250,000. תמרוץ להשכרות ארוכות טווח לעומת Airbnb.

מיסוי: פחות מ-10 שנים: מס רווחי הון לפי הכנסה רגילה (9-45%). מעל 10 שנים: פטור מלא.

מיסוי: מס העברה ~3.09% משווי הנכס. VAT אפשרי לנכס חדש.

מיסוי: מס אחיד 28% (או 25% להשכרות מגורים מאוקטובר 2023).

ניכויים עיקריים: ניתן לבחור דיווח כהכנסה עסקית (קטגוריה B) לניכוי הוצאות: ריבית, תחזוקה, ארנונה, ביטוח, דמי ניהול, שירותים (utilities).

מיסוי: תושבים: 50% מהרווח משולב כהכנסה שנתית (טווח מס 14.5-48%). לא־תושבים: מס אחיד 25%.

פטור על דירה עיקרית: אם משקיעים מחדש תוך 36 חודשים.

מיסוי: IMT (מס רכישה): 1-7.5% (מדרגות). Stamp Duty: כ-0.8%. IMI (מס שנתי): 0.3-0.45% (למגורים), 0.8% (לנכסים אחרים). AIMI (מס עושר): 0.7-1.5% (מעל שווי מצרפי של €600,000).

מיסוי: חברות 9%, פרטיים 15%.

ניכויים עיקריים: דיווח הכולל הכנסות והוצאות (ריבית, תחזוקה, ביטוח, ארנונה, ניהול).

מיסוי: יחידים: מס רווח הון 15%, פטור לאחר 5 שנים. חברות: רווח משולב במס חברות (9%).

מיסוי: מס העברה 4% (עד HUF 1 מיליארד), 2% (מעל), תקרה בשווי HUF 200 מיליון. קיים מס רכוש/בניין ברשויות מקומיות.

מיסוי: דיווח שנתי.

ניכויים עיקריים: ריבית, תחזוקה, ביטוח, ארנונה, ניהול נכס.

מס עירוני (Grundsteuer) משתנה לפי מיקום.

מיסוי: בתוך 10 שנים: Spekulationssteuer – מס על רווח 25% + סולידריות + כנסייה (סה"כ ~26.4-29%). מעל 10 שנים: פטור מהרווח.

מיסוי: Grunderwerbsteuer: 3.5-6.5% (משתנה לפי מדינה פדרלית, לרוב 4.5-5%). מס רכוש שנתי משתנה לפי ועדה מקומית.

מיסוי: דיווח דרך Self Assessment.

ניכויים עיקריים: ריבית (על פי CAP), תחזוקה, ביטוחים, ארנונה (Council Tax), ניהול, חשמל (Utilities).

עדכוני 2026: CGT על נכסים שאינם עיקריים – 24% לגבוהי הכנסה, 18% לנמוכים. SDLT על נכסים נוספים עלה ל-5% תוספת (החל מאוקטובר 2024). דיווח חובה תוך 60 יום.

מיסוי: CGT: 18% לתחתונים, 24% לגבוהים על נכסים נבחרים. פטור לרכוש עיקרי (Private Residence Relief) - דיווח תוך 60 יום מסיום עסקה.

מיסוי: Stamp Duty Land Tax (SDLT): מדרגות עד 12%, תוספת ללא־תושבים/משקיעים. דיווח דיגיטלי חובה.

מיסוי: רשומים: מס אחיד 5% על הכנסה. לא רשומים: 20% על רווח (הכנסה פחות הוצאות).

ניכויים עיקריים: תחזוקה, ביטוח, ניהול – לפי חשבוניות.

דיווח חודשי על שכרה; דו"ח שנתי לרשויות.

מיסוי: בתוך שנתיים: מס 5% על רווח. מעל שנתיים: פטור.

מיסוי: מס שנתי: עד 1% משווי נכס אם מעל GEL 40,000. VAT 18% אם הכנסות השכרה חורגות מ-GEL 100,000 בשנה; מכירה על ידי יחיד – ללא VAT.